Fitness e investimenti: l’Italia tra consolidamento, M&A e nuovi modelli immobiliari

Il Fitness Italiano tra consolidamento e nuove opportunità: uno sguardo al Mercato Immobiliare e M&A di Andrea Pambianchi Il settore fitness italiano sta vivendo una fase di profonda trasformazione. Dopo anni di crescita organica e frammentazione, il mercato si sta finalmente strutturando seguendo i trend europei, aprendo scenari interessanti sia dal punto di vista immobiliare che delle operazioni di consolidamento. Il panorama attuale: dalla frammentazione all’opportunità L'Italia presenta ancora un mercato molto frammentato rispetto ai cugini europei. Mentre in Europa dominano i grandi player low cost - con colossi come BasicFit (€1.215M di fatturato), David Lloyd (€1.002M) e PureGym (€695M) - il nostro Paese vede FitActive in testa con 147 club, seguita da FitExpress (60 club) e dai franchise internazionali come Anytime Fitness (52 club). Questa frammentazione, lungi dall'essere un limite, rappresenta un'enorme opportunità di consolidamento. Come evidenziato nell’analisi CIWAS del report 2024 Icsc+Ses, la distribuzione delle strutture fitness secondo i codici ATECO mostra un mercato diversificato ma con ampie possibilità di standardizzazione per operatori strutturati con modelli scalabili. La rivoluzione del capitale: fondi e investitori entrano in gioco La vera svolta è arrivata nel 2024 con il primo grande investimento di un fondo finanziario italiano: 20 milioni di euro per l'acquisizione di 21 palestre, con l'ambizioso piano di investire altri 70-80 milioni per raggiungere un giro d'affari di 100 milioni. Non è solo una cifra, è il segnale che le istituzioni finanziarie iniziano finalmente a riconoscere il potenziale del fitness business italiano. Il report Deloitte 2025 conferma questo trend con 30 transazioni M&A registrate in Europa, molte delle quali coinvolgono anche operatori attivi nel mercato italiano. L'interesse crescente di investitori istituzionali sta accelerando processi di consolidamento che erano rimasti fermi per anni. L'aspetto immobiliare: una nuova frontiera Dal punto di vista immobiliare, stiamo assistendo a una vera rivoluzione. I modelli low cost europei, caratterizzati da costi contenuti (€19-49/mese vs €65+ premium), richiedono spazi ottimizzati e facilmente replicabili. Questo sta spingendo a: • Ricerca di location standardizzabili: spazi 800-1500 mq in zone ad alta densità abitativa • Contratti immobiliari più strutturati: con clausole specifiche per il fitness business • Riqualificazione di spazi commerciali: ex supermercati e capannoni industriali trovano nuova vita come centri fitness Il franchising accelera questa dinamica. Marchi come Anytime Fitness dimostrano come un modello replicabile possa espandersi rapidamente sfruttando capitali locali ma mantenendo standard operativi globali. Catene indipendenti vs player Internazionali Il mercato italiano vede una competizione interessante tra due forze: Catene indipendenti italiane stanno crescendo organicamente sfruttando la conoscenza del territorio e l'agilità decisionale. Questi operatori hanno il vantaggio di comprendere le specificità locali ma spesso mancano delle risorse per un'espansione massiva. Player internazionali portano capitali, know-how e modelli operativi testati. In aggiunta agli storici McFit e Virgin Active, molte altre catene sono sbarcate in Italia. Gruppi come Go Fit, Forus, Apresso e molti gruppi franchising stanno gradualmente aumentando la loro presenza, spesso attraverso acquisizioni e riconversioni mirate di operatori locali. Cosa Aspettarsi Guardando al futuro, il quadro che si sta delineando è piuttosto chiaro. Nei prossimi tre-cinque anni assisteremo a un'accelerazione significativa del consolidamento. Non sarà più raro vedere piccole catene regionali - magari quelle 8-12 club che hanno dominato una provincia per anni – dialogare con operatori più strutturati o di fondi di investimento. NULLA DI ASSURDO ! È un processo naturale che abbiamo già visto in altri settori e che ora sta arrivando anche nel fitness. Parallelamente, vedremo una standardizzazione sempre più marcata dei modelli operativi. Il low cost non è solo una moda, è una necessità economica che permette di raggiungere masse critiche importanti. I format replicabili diventeranno la norma, non l'eccezione, perché solo così si può scalare efficacemente. Dal punto di vista immobiliare, stiamo assistendo a una vera professionalizzazione del settore. Non è più pensabile aprire una palestra senza un'analisi approfondita della location, dei flussi e delle dinamiche contrattuali. Probabilmente vedremo nascere anche i primi REIT specializzati nel fitness, una novità assoluta per il mercato italiano. 1. 2. 3. 3 punti chiave – trend chiari e convergenti: Consolidamento accelerato: nei prossimi 3-5 anni vedremo acquisizioni sempre più frequenti di piccole catene regionali Standardizzazione dei modelli: prevalenza del low cost e dei format replicabili Professionalizzazione immobiliare: sviluppo di REIT specializzati e contratti ad hoc per il fitness Opportunità per gli Investitori Per chi ha capitali e vision, questo è davvero il momento giusto per entrare nel settore. L'acquisizione di catene regionali ben posizionate rappresenta probabilmente l'opportunità più interessante del momento. Parliamo di realtà che spesso hanno clienti fidelizzati, location consolidate, ma che non hanno le risorse per il salto dimensionale. Acquisirle oggi, prima che i prezzi salgano ulteriormente sotto la pressione della domanda crescente, può rivelarsi un investimento molto redditizio. Chi ha una visione più immobiliare può invece puntare sullo sviluppo di spazi specificamente pensati per il fitness low cost. Non si tratta solo di affittare capannoni, ma di creare veri ecosistemi: spazi modulari, parcheggi adeguati, servizi complementari. È un mercato che in Italia è ancora agli albori ma che all'estero muove cifre considerevoli. Infine, c'è tutto un mondo di consolidamento territoriale da esplorare. In molte aree d'Italia abbiamo operatori indipendenti che gestiscono 2-3 club, magari con buoni risultati ma senza una visione strategica di crescita. Aggregarli sotto un'unica regia, mantenendo le specificità locali ma ottimizzando costi e processi, può creare valore significativo per tutti gli stakeholder coinvolti. Il bello di questo momento storico è che ci sono opportunità per tutti i tipi di investitore: da chi vuole fare operazioni da pochi milioni a chi ha ambizioni da decine di milioni. L'importante è muoversi con competenza, perché in un mercato in così rapida evoluzione, la differenza tra un successo e un insuccesso spesso sta nei dettagli operativi che solo chi conosce davvero il settore può cogliere. Il fitness italiano non è più la mosca bianca d'Europa. La combinazione di crescente awareness del benessere, modelli di business maturi e finalmente l'ingresso di capitali strutturati sta creando un mercato dinamico e attraente. L'importante è muoversi con competenza e strategia. In un mercato in rapidissima evoluzione, avere al fianco consulenti che conoscono tanto i numeri quanto le peculiarità operative del settore non è più un optional, ma una necessità. Business Fit Consulting mette a disposizione l'esperienza di 15 anni nel settore e un team di professionisti specializzati nelle operazioni di M&A del wellness business. Andrea Pambianchi